二线城市泡沫浮现 长春楼市持续“高烧”

　　吉林省长春市是一个经济不甚发达的二线城市，房地产市场多年低迷。但自2006年以来，随着全国房地产市场热度上升和长春市大规模棚户区改造的全面实施，长春房价一路狂飙。房地产投资也和房价一起，持续走高。曾经的房地产“价格洼地”，有被迅速填平的迹象。

　　但是，在表面繁荣的背后，出现了成交量增长与开发量增长不成比例，成交量增长与成交金额增长不成比例的矛盾现象。房地产市场供大于求，投资风险增加。据了解，长春房地产市场出现的变化，在全国二线城市中具有典型性，当前应谨防二线城市投资过热形成泡沫。

　　房价快速增长投资高位运行

　　房交会一向被视为房地产市场的晴雨表。2008年长春房交会历时5天，6月17日落幕，交易量和交易额均较去年房交会有所增长，但是成交量增长远低于供给量增长。据了解，此次房交会，参展企业和展销房源均创历史之最。93家房地产开发企业报名参展，比去年增加20多家，展销房源866万平方米，比去年增加23%。而据长春房交会组委会统计，本届房交会期间，房屋累计成交总面积为71.7万平方米，同比只增长了3.2%。

　　一方面是上市量增长大于成交量增长，另一方面是长春房地产开发投资仍高位运行，持续快速增长。今年1至5月长春市完成开发投资34.6亿元，同比增长44.1%，其中住宅24.9亿元，同比增长38.4%。仅今年1至5月，长春新开盘达44个，新批准可售面积251万平方米，同比增加128%。

　　与开发量同步上升的是空置房增加。按照吉林省统计局的统计，2008年1至4月，全省商品房空置面积为514.86万平方米，同比增长近50%。在全部空置面积中，住宅面积为343.48万平方米，占全部空置面积的66.7%，商业营业用房空置面积为116.87万平方米，占全部空置面积的22.7%。

　　本次长春房交会还出现了成交金额增长远远高于成交量的现象。房交会5天房屋累计成交总面积为71.7万平方米，同比增长了3.2%，成交总额达30.2亿元，同比增长50.8%。其中住宅成交总面积为66.46万平方米，同比增长6.6%，成交总额达28.26亿元，同比增长61.1%。根据这一统计数字计算，房交会成交均价已达每平方米4200元以上，比去年底的商品房均价3100元/平方米高出1000多元。

　　长春房地产协会秘书长盛学永认为，本次房交会成交均价较高，可能与这一时段高档房成交量较大有关。长春市民徐莉则认为，这从一个侧面反映出长春房价增长较快，普通民众难以承受。

　　二线城市低成本优势渐失

　　2005年前，长春房地产市场一直比较低迷，房价长期在每平方米2200元至2300元之间徘徊，甚至出现过负增长，在全国30个大中城市中，商品房均价始终靠后。

　　2006年国家实施宏观调控后，一线城市受到影响较大，开发商利润降低，开始把目光转向受宏观调控影响较小的二线城市。长春房地产市场的劣势此刻成为了“优势”，全国各路开发商纷纷涌入长春进行投资开发，一些前期进入的开发商也加快了开发规模，长春市开发面积迅速增长，房价也一路走高。从2005年的不到2300元/平方米，迅速蹿升至2006年的2700元/平方米、2007年的3100元/平方米，2008年房交会期间，均价达4200元以上。“2006年前拿地的开发商，前两年赚了大钱，但是现在钱没那么好赚了，地价和建材都在涨。”一位开发商说。

　　长春市发展和改革委员会一位负责人认为，长春的房价今年将从需求推动转入成本推动期，企业利润将进一步摊薄。2007年以前拿到的土地，均价在200至800元/平方米。2007年，长春平均地价超过每平方米1000元，今年上半年已超过1600元。据一些开发商反映，一般项目的毛利率在30%左右，扣掉营业税5.5%，所得税25%，最后的利润是比较少的。有的开发商自称利润只有10%左右，贷款利息还不计算在内。

　　与迅速上涨的成本相比，二线城市居民的购买力并没有同步提升。长春房交会参观者53万人次，成交量却只有6000多套。按照长春市统计局公布的数字，2007年长春市城市居民人均可支配收入为12810元，也就是说，按照房交会的均价，长春人一年的收入只能买下3平方米的房子。由此可见，孱弱的购买力使本应作为房地产需求中最大的一部分——以自住为目的的消费需求难当重任。

　　而投资和投机两种需求方式在经济并不算发达的长春也并不旺盛。投机需求，也就是炒房的确存在，但这几年所占比例一直非常之少；而对于投资需求，由于长春高收入者人数十分有限，很难在房地产市场掀起波澜。来自长春市税务部门提供的数字，截至2008年3月31日，长春市年收入12万元以上的个税申报人仅为1.05万人。

　　持续“高烧” 可能引发风险

　　长春工程学院管理学院院长兼房地产研究所所长谭敬胜教授认为，一个地方的房地产市场要想长期健康发展，不能仅仅与其他城市比，必须要与当地国民经济的发展水平、居民的购买力相适应。从房地产与社会经济发展的关系看，长春房地产市场、房价与社会经济是否协调，还有待更深入的研究。

　　据了解，像长春这样房地产投资持续高烧，房价一路上涨的城市不只长春一地。今年乌鲁木齐等二线城市的房价涨幅已经远远超过了北京等一线城市。在每一个城市房价快速上涨的背后，都有热钱涌入。

　　谭敬胜提醒说，房地产是高风险的行业，既要看到美好的前景，这是长远的，但短期内也不能没有风险意识。美国次贷危机对世界经济形势和亚洲经济形势的影响，谁也不敢断言。而今年无疑是我国经济形势比较困难的一年，从房地产市场看，2006年调控的效果已经在一些城市中显现出来了。如果国民经济向下，房地产肯定要下来；如果国民经济持续走好，房地产肯定走好，这是一个规律。因此，无论是各级政府还是开发企业，务必对形势有清醒认识，未雨绸缪，避免投资过热造成的风险。

　　长春市房价“补涨”之说遭业内人士质疑

　　面对持续上涨、高位运行的房价，吉林省长春市房地产管理局一位官员提出“补涨”一说，“与全国其他大城市房价上涨略有不同的是，长春市的房价仍处于‘补涨’阶段，商品住房均价涨幅仍属相对合理区域”。此言一出，受到了购房者和部分业内人士质疑。

　　据了解，2005以前，长春市房地产市场低迷，房价一直比较低，均价徘徊在每平方米2200元至2300元之间，在全国30个大中城市中位居后列，还曾经出现过负增长。从2006年开始，长春房价突飞猛进，2007年达到3100元/平方米，2008年6月房交会期间更达4250元以上。但据房地局这位官员介绍，长春房价与全国其他大城市比仍然处于较低水平，因此长春房价上涨可视为“补涨”。

　　长春一些购房者对“补涨”一说很难接受。购房者徐彬说：“难道说前几年长春房价没跟上暴利的步伐，现在就要用补涨的方式，让老百姓付出更高的代价，向发达城市高泡沫高房价看齐？如果人们生活的现实中还存在物美价廉现象，也需要‘补涨’吗？”

　　部分购房者认为，幻想让与长春老百姓生活息息相关的物价靠近一线城市，而不拿实实在在的工资收入、真正的生活水平去比较，根本就不现实。

　　长春工程学院管理学院院长兼房地产研究所所长谭敬胜教授认为，从房价和人均GDP的关系看，长春房价快速上涨有其特殊性。他的研究表明，我国GDP增长以10%为中心，上下浮动，房价增长率则以30%为中心上下浮动，房价增长率可以看做是对经济增长率的放大。长春市房价波动一直在GDP之下，只有在2006年之后长春房价增长率才高于GDP增长率，这个高，与长春市棚户区改造一下增加了很多被动需求有关。2006年和2007年两年时间里，长春市拆迁改造了713万平方米棚户区，形成大量刚性需求。谭敬胜说：“长春市的房价突然间突飞猛进，有人说是‘补涨’，但无论怎样解释，从理论上看，这个曲线还是上升比较快，比较特殊”。

　　从房价和居民购买力的关系来看，长春房价与居民购买力也不一致。国际上的一项研究表明，房价和收入比在4到6倍比较合理，而我国远远高于这个数，长春2007年在7.3左右；另外一个指标是房价增长率与居民可支配收入增长的比值。这个值如果小于1就理想，大于3就不理想了。2007年长春这个比值是1.7，沈阳是1.62，北京是4.12，“长春跟北京比是理想了，与其他城市比并不理想。”(郎秋红)